affitti

Gli investimenti immobiliari in Giappone hanno segnato il record trimestrale di 2.100 miliardi di yen (14,6 miliardi di dollari) nel periodo gennaio-marzo, con Tokyo in testa alle città globali, mentre gli investitori esteri hanno approfittato dei tassi d’interesse relativamente bassi per acquisire grandi proprietà. Gli investimenti a livello nazionale sono aumentati del 23% su base annua, secondo i dati della Jones Lang LaSalle (Jll), superando per la prima volta i 2.000 miliardi di yen da quando l’indagine è iniziata nel 2007. Gli investimenti immobiliari globali sono cresciuti del 34 per cento, raggiungendo i 185 miliardi di dollari, con aumenti in Europa, negli Stati Uniti e in Giappone. In Cina si è registrato un calo del 33% a causa della crisi del settore immobiliare. Tokyo si è piazzata al primo posto tra le grandi città globali con 11 miliardi di dollari di investimenti, nettamente davanti a New York con 7,3 miliardi e all’area di Dallas-Fort Worth, nello Stato Usa del Texas, con 6,3 miliardi. Gli investimenti esteri nel settore immobiliare giapponese sono quasi quadruplicati, raggiungendo i 633,1 miliardi di yen.

Nel primo trimestre di quest’anno il gestore patrimoniale statunitense Blackstone ha acquisito da Seibu Holdings il complesso multifunzionale Tokyo Garden Terrace Kioicho, costruito sull’area dell’ex hotel Akasaka Prince, per 2,6 miliardi di dollari. La società Gaw Capital Partners, con sede a Hong Kong, ha acquistato il centro commerciale Tokyu Plaza Ginza, situato nel quartiere di lusso Ginza di Tokyo. Anche i family office cinesi e di altri Paesi asiatici sono stati attivi nel mercato immobiliare giapponese. Le compagnie di assicurazione sulla vita giapponesi hanno inoltre aumentato la quota di immobili all’interno dei loro investimenti alternativi. Nelle grandi città giapponesi stanno aumentando gli affitti degli immobili commerciali e le tariffe alberghiere grazie all’incremento del numero di turisti stranieri, con un conseguente miglioramento della redditività immobiliare. Gli affitti degli edifici per uffici, che hanno rappresentato il 60 per cento degli investimenti in Giappone, sono anch’essi in crescita a causa dell’offerta limitata. Jll prevede che gli investimenti in Giappone raggiungeranno quasi i 6.000 miliardi di yen nel 2025, rispetto a circa 5.000 miliardi nel 2024.

Nel solo 2023 Milano ha perso circa 50.000 abitanti e guadagnato 35.000 nuove residenzialità. Un saldo negativo che lascia completamente indifferente Il sindaco Sala, soprattutto in relazione ad una analisi sulla tipologia dei nuovi residenti.

Sempre nel 2023, infatti, hanno acquisito la residenza nel comune di Milano migliaia di nuovi “milanesi” provenienti dal Belgio (395), dal Canada (281), dalla vicina Francia (4.862), dalla stessa Olanda (567) come dalla Spagna (3.121) ed anche Stati Uniti, fino a quelle dal Regno Unito (2.130).

Queste migliaia di persone hanno un fattore in comune in quanto sono titolari di redditi milionari e scelgono Milano attratte dalla possibilità di sfruttare il particolare regime fiscale assicurato da una legge del governo Renzi. Questa normativa permette di acquisire la residenza semplicemente pagando una cedolare fissa di 100.000 euro a fronte di qualsiasi livello di redditi per tutti coloro che vogliano trasferirsi in Italia. Il governo in carica ha aggiornato la cedolare all’inflazione degli ultimi anni portando questa cifra a 200 mila euro, ma la sostanza non cambia assolutamente.

Solo per offrire un esempio della enormità di questo privilegio fiscale introdotto per pochi ma i cui costi ricadono sull’intera comunità di contribuenti basti pensare che un nuovo residente che abbia un reddito di 1 milione pagherà duecentomila euro pari ad un’aliquota fiscale del 20%, del 4% con reddito di 5 milioni che si riduce al 2% per un reddito di 10 milioni ed addirittura diventare decimale per imponibili superiori.

Viceversa, per le imprese e per i contribuenti italiani nel 2024 la pressione fiscale è arrivata al 50,6% con un aumento del più 1,5%, mentre il Total Tax Rate, secondo la Banca Mondiale (Doing Business 2020), è risultato pari al 59,1%.

In più questa migrazione milionaria ha posto le basi per una metamorfosi residenziale all’interno del Comune di Milano il quale ha avviato un piano di sviluppo edilizio sempre più orientato verso residenzialità di lusso grazie alla domanda generata da questi neo “milanesi milionari”. Il senso di questo stravolgimento urbano viene perfettamente indicato dell’ex presidente dell’Inter Massimo Moratti: “Milano ti accoglieva, ti sentivi importante anche con una valigia di cartone. Ora è la città di chi sta bene”.

Mentre, al di là dei risvolti penali legati all’utilizzo fraudolento della Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), in una inchiesta della magistratura di Milano e che coinvolge direttamente la giunta meneghina, da due mandati alla guida della città, quanto è avvenuto a Milano dimostra come possa rivelarsi devastante l’azione di un governo in ambito fiscale i cui effetti, però, si riverberano negli anni successivi. Una strategia del governo Renzi non certo finalizzata al conseguimento di una maggiore equità fiscale ma alla creazione di vere e proprie ZTL Fiscali il cui accesso viene riservato come un privilegio per pochi soggetti ad alto reddito.

Il governo Renzi giustificò la scelta di questa cedolare secca a favore dei redditi milionari, con l’obiettivo di attirare “nuovi ricchi” in quanto questi avrebbero potuto così accrescere il livello dei consumi italiani. Viceversa questa strategia politica e fiscale si basava solo ed esclusivamente su di una semplice volontà speculativa che ha determinato lo svuotamento di una parte di quella cittadinanza storica di Milano che l’aveva resa grande negli ultimi decenni, rendendo ora Milano l’epicentro di nuove speculazioni edilizie che non sono riusciti a coprire per la mancata approvazione del Decreto Salva Milano.

La metropoli meneghina “gode” in più anche degli effetti di una giunta in pieno delirio ideologico “no auto” con la creazione di ZTL nelle ZTL, in modo da bloccare l’afflusso esterno con un evidente danno alle attività che hanno reso grande Milano, ma con l’obiettivo di assicurare le passeggiate ai nuovi residenti del centro.

Milano rappresentava un esempio di metropoli con una forte vocazione economica ma aperta ed inclusiva tanto da diventare la capitale economica dell’Italia. Adesso si sta trasformando in una riserva milionaria tale da renderla un vero e proprio “Principato Fiscale” alla cui residenzialità si può accedere solo in base al livello reddituale che rappresenta il parametro più volgare ed anticulturale sulla base del quale una città possa sperare di crescere.

La Commissione ha adottato una proposta di regolamento per aumentare la trasparenza nel settore della locazione di alloggi a breve termine e aiutare le autorità pubbliche a garantire uno sviluppo equilibrato di tale attività nell’ambito della sostenibilità del settore turistico.

Sebbene offrano molti vantaggi per i locatori e i turisti, le prenotazioni di alloggi a breve termine possono suscitare preoccupazioni per alcune comunità locali che si trovano ad affrontare, ad esempio, la mancanza di alloggi a prezzi accessibili. Le nuove norme miglioreranno la raccolta e la condivisione dei dati provenienti dai locatori e dalle piattaforme online. Ciò, a sua volta, fornirà elementi per l’elaborazione di politiche locali efficaci e proporzionate al fine di affrontare le sfide e le opportunità connesse al settore della locazione a breve termine.

Le nuove norme proposte contribuiranno a migliorare la trasparenza per quanto riguarda l’identificazione e l’attività dei locatori di alloggi a breve termine, nonché le norme che sono tenuti a rispettare, e faciliterà la registrazione dei locatori. Affronteranno inoltre l’attuale frammentazione delle modalità secondo cui le piattaforme online condividono i dati e, in ultima analisi, contribuiranno a prevenire la presenza negli elenchi di voci illegali. Nel complesso, si contribuirà a costruire un ecosistema turistico più sostenibile e si sosterrà la relativa transizione digitale.

Il nuovo quadro proposto:

• una volta introdotto dalle autorità nazionali, armonizzerà i requisiti in materia di registrazione per i locatori e le loro unità immobiliari locative a breve termine: i sistemi di registrazione dovranno essere interamente online e di facile utilizzo. Nella fase finale della registrazione, i locatori dovrebbero ricevere un numero di registrazione unico;
• chiarirà le norme volte a garantire che i numeri di registrazione siano esposti e controllati: le piattaforme online dovranno rendere facile per il locatori l’esposizione dei numeri di registrazione sulle loro piattaforme. Le autorità pubbliche potranno sospendere la validità dei numeri di registrazione e chiedere alle piattaforme di depennare dagli elenchi i locatori non conformi;
• razionalizzerà la condivisione dei dati tra le piattaforme online e le autorità pubbliche: le piattaforme online dovranno condividere con le autorità pubbliche i dati relativi al numero dei pernottamenti in locazione e dei locatari una volta al mese, in modo automatizzato.
• consentirà il riutilizzo dei dati, in forma aggregata: i dati generati in base alla proposta, in forma aggregata, saranno utilizzati per le statistiche sul turismo prodotte da Eurostat e confluiranno nel futuro spazio europeo di dati per il turismo. Tali informazioni sosterranno lo sviluppo di servizi innovativi connessi al turismo;
• istituirà un efficace quadro di attuazione: gli Stati membri monitoreranno l’attuazione di tale quadro di trasparenza e stabiliranno le sanzioni applicabili all’eventuale violazione degli obblighi del suddetto regolamento.

La proposta della Commissione sarà discussa in vista dell’adozione da parte del Parlamento europeo e del Consiglio. Dopo l’adozione e l’entrata in vigore, gli Stati membri disporranno di un periodo di due anni al fine di istituire i meccanismi necessari per lo scambio di dati.

Non ci sono ancora dati certi, dato che AirBnb si rifiuta di pubblicarne vista l’impossibilità di distinguere annunci privati e annunci di “affari”. Ciò che è certo è che il mercato degli affitti brevi ha avuto un fortissimo impatto sulle città italiane. Gli affitti brevi turistici sono proliferati negli ultimi anni, e soprattutto le grandi città sono state invase da turisti “fai da te”. Si va dall’8% a Roma al 18% a Firenze, secondo uno studio recente dell’Università di Siena.

L’impatto di Airbnb sul mercato residenziale è dato dall’alto numero di host commerciali che affittano più alloggi per lunghi periodi, togliendo case al mercato residenziale. Così utilizzata la piattaforma è uno strumento di concentrazione dei profitti – circa due terzi del totale, secondo lo studio dell’Università di Siena – nelle mani di pochi che gestiscono molti annunci, perlopiù per interi appartamenti.

In Italia, l’intervento del governo nei confronti di Airbnb si è finora limitato all’introduzione di una flat-tax, la cedolare secca sugli affitti brevi non imprenditoriali inferiori a 30 giorni. Misura che rischia di favorire ulteriormente la concentrazione di profitti nelle mani degli host commerciali.

Diverse città europee hanno regolamentato gli affitti brevi non commerciali con un tetto massimo di giorni di attività e di numero di alloggi per host, limitando l’affitto di case intere a quelle dove l’host è residente.

Anche se è una piattaforma fondata da giovani e fatta per far viaggiare i giovani, in Italia Airbnb è sempre più frequentato da over 60: sono proprio i senior – host o guest – ovvero persone tra i 60 e i 90 anni, che affittano le loro case o viaggiano con Airbnb, a mostrare la maggior crescita. Oggi sono oltre 400mila gli host senior su Airbnb in tutto il mondo e il numero di over 60 che hanno viaggiato scegliendo la piattaforma è cresciuto del 66% nell’ultimo anno.

Nel 2017, i senior hanno accolto 13,5 milioni di ospiti da oltre 150 paesi, con ricavi a 2 miliardi di dollari (i ricavi totali degli host si stima attorno ai 30 miliardi, il che equivale a ricavi poco sotto i 4 miliardi per Airbnb). Secondo i dati di Airbnb aggiornati all’1 settembre 2018, in Italia si contano 36.000 host over 60 (su un totale di 200mila), con una crescita del 26% rispetto all’anno precedente: è il segmento demografico di maggior crescita. Quota che ci rende il secondo paese europeo per numero, dietro alla sola Francia (che ne conta oltre 79.000), ma ben sopra Regno Unito (22.500), Spagna (19.000) e Germania (11.000).

Nel nostro Paese, i padroni di casa senior garantiscono anche un’offerta qualitativamente alta, secondo i dati del portale Usa: più dell’80%, infatti, ha recensioni a 5 stelle, il che fa di loro il gruppo con la percentuale più alta di feedback positivi. Nel 2017, i senior host italiani hanno ospitato complessivamente 800.000 viaggiatori, condividendo la loro casa (o una stanza) per 29 notti l’anno.

I padroni di casa più anziani sono attivi anche nel campo delle esperienze, soprattutto in alcune categorie: quasi il 12% delle proposte nella categoria “Natura” sono offerte da over 60; percentuale che scende intorno al 10 nella categoria “Storia” e si attesta intorno all’8 nella categoria “Arte”.

L’host più anziana a Torino, Ivana abita a Torino ed è host su Airbnb dalla scorsa primavera. In pochi mesi, ha già raccolto numerose recensioni, 100% positive. E stabilito un record: a 88 anni (è del 1930), è l’host più anziana d’Italia.

Quello di Ivana, come detto, non è però un caso isolato: gli over 60 non solo sono il segmento di maggior crescita sulla piattaforma californiana, ma sono anche quello che riscontra il maggior successo in termini di qualità. Probabilmente molti over 60 in pensione o comunque con difficoltà lavorative si sono “riciclati” come padroni di casa per arrotondare la pensione.